今天物业股全面爆发。
小物业股已调整了较长时间，看着建业新生活破发，时代邻里两年后破发，真是不可思议。奥园健康和佳美也是不断走低。好的，差的，大盘的物业也调整下来不少。今天终于暴力反弹。
然而每次跌下来的时候，我总是闲时想着是否可以买点，但真正想买时又要犹豫，想再等等。于是经常错过了底部抄底的机会。原来定雅生活跌到32可以加点，有一天没理由的就直接跌到，不敢加。新城悦一直想着23，22附件可以买点，真到了这个位置，又担心这担心那的，然后就是直拉8个点反弹回去。
所以，市场就是这样，一会找点理由，或豪无理由的狂拉，一会找点理由，或豪无理由的狂砸。你若被市场左右，或者你想猜测市场，那就要疯了。市场短期，甚至中期都不可预测。
但逻辑和业绩可以去推理，虽然不一定准，但至少有一根锚，长期可言，股价围绕这一根锚去运动。
再次思考物业这门生意，对期定性，优缺点都有。
优点是：
- 对于有爸爸支撑的，每年不断的新增管理面积是必然的，百分比逐年下降
- 而基本不会退出原有的，所有保有量基本就是不断新增
- SAAS模式，每月收费
- 所以只有单店赢利能力强，那么就是一个永续的坐地收租，没有外部竞争，无资本投入，无应收款，无负债的好生意，股息发放也会高。
缺点就是：
- 涨价非常之难，而随着人工成本上升，各项物价的涨价带来的成本上升，物业公司如果不能在成本上做到削减，那后期毛利率将不断下滑。对冲物价涨幅的可能措施：提高单位密度物业规模，降低物业服务质量，通过其它增殖服务来补充（如梯煤，快递柜，快修可以涨价）
- 如果物业公司管理不善，管理层平庸，导致单店赢利能力弱，那么无论给多少面积也没有用
所以，选择物业公司的核心要点：
- .单店赢利能力强（要仔细分辩，洞察真假，去除水份，还原成真正的单店赢利能力）
- 母公司强，后续能源源不断的提供新楼盘面积。
加分项：
- 商业物业（商场，写字楼）多的，可以提价的
- 物业高端，提价相对容易的
- 品牌强，外拓能力强的
减分项：
并购太多的，能买到的肯定老旧小区多，物业费低，涨价难。并且现有资本市场彩生活对7倍PE，但并购你能7倍PE买到？