分类： 每日观察

资本市场就是这样啊，前期一个个的跌得什么似的，让人怀疑人生。转眼间就连连上涨。所以要去找涨，跌的原因根本就没有意义，说到底还是被标的物基本面的掌握和信任

白酒疯了似的

今天物业股全面爆发。

小物业股已调整了较长时间，看着建业新生活破发，时代邻里两年后破发，真是不可思议。奥园健康和佳美也是不断走低。好的，差的，大盘的物业也调整下来不少。今天终于暴力反弹。

然而每次跌下来的时候，我总是闲时想着是否可以买点，但真正想买时又要犹豫，想再等等。于是经常错过了底部抄底的机会。原来定雅生活跌到32可以加点，有一天没理由的就直接跌到，不敢加。新城悦一直想着23，22附件可以买点，真到了这个位置，又担心这担心那的，然后就是直拉8个点反弹回去。

所以，市场就是这样，一会找点理由，或豪无理由的狂拉，一会找点理由，或豪无理由的狂砸。你若被市场左右，或者你想猜测市场，那就要疯了。市场短期，甚至中期都不可预测。

但逻辑和业绩可以去推理，虽然不一定准，但至少有一根锚，长期可言，股价围绕这一根锚去运动。

再次思考物业这门生意，对期定性，优缺点都有。

优点是：

• 对于有爸爸支撑的，每年不断的新增管理面积是必然的，百分比逐年下降
• 而基本不会退出原有的，所有保有量基本就是不断新增
• SAAS模式，每月收费
• 所以只有单店赢利能力强，那么就是一个永续的坐地收租，没有外部竞争，无资本投入，无应收款，无负债的好生意，股息发放也会高。

缺点就是：

• 涨价非常之难，而随着人工成本上升，各项物价的涨价带来的成本上升，物业公司如果不能在成本上做到削减，那后期毛利率将不断下滑。对冲物价涨幅的可能措施：提高单位密度物业规模，降低物业服务质量，通过其它增殖服务来补充（如梯煤，快递柜，快修可以涨价）
• 如果物业公司管理不善，管理层平庸，导致单店赢利能力弱，那么无论给多少面积也没有用

所以，选择物业公司的核心要点：

• .单店赢利能力强（要仔细分辩，洞察真假，去除水份，还原成真正的单店赢利能力）
• 母公司强，后续能源源不断的提供新楼盘面积。

加分项：

• 商业物业（商场，写字楼）多的，可以提价的
• 物业高端，提价相对容易的
• 品牌强，外拓能力强的

减分项：

并购太多的，能买到的肯定老旧小区多，物业费低，涨价难。并且现有资本市场彩生活对7倍PE，但并购你能7倍PE买到？

一、新闻事件观察

• 四部门开会研究房地产税
• 湾湾股指大跌

二、复盘观察

• 抱团股又涨了
• 大宗价格一直飚，现在白糖都开始涨了
• 周期股继续涨，大家热情高涨，雪球上全是这个的声音
• 汽车股大涨
• 都在涨，除了地产，除了地产，水泥，保险
• 地产又是大跌，全是看空的声音，全是割肉的故事

三、其它思考

• 还能饭否？

一、新闻事件观察

• 谣传国务院办公室发文，民办教育不能通过关联交易将利益输出，K12教育股大跌，谣传是否为真未知，说明政策敏感的领域真的不能搞
• 统计局公布人口普查数据：
  • 人口从2010到2020，保持低速增长态势
  • 人口持续向大城市圈集中，向东部，广东集中
  • 户均2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人
  • 与2010年相比，0—14岁、15—59岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点。我国少儿人口比重回升，生育政策调整取得了积极成效。同时，人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。
  • 城乡人口。居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%

二、复盘观察

• 互联网相关股票因受反垄断的心理预期影响，继续大跌，腾讯最多跌4.5%，到568，引发无数人抄底。我仍然犹豫，按2020年扣非业绩，静态PE 29倍，如果2021增长20%的话，就24倍了，已到合理估值。按冯柳说的无可挑剔的公司可以随便买，那就应当买。我没买，想再等等。

• 医美概念刚过，现在养老概念又来了。这也无怪乎概念炒作，确实是投资者想寻找未来能创造非凡价值的机会，有一点可能的苗头，就有资金想先来个风投，然后又有一些跟风的，当然还有一些想趁机炒作好收割对方的。当概念被众所周知之时，即已经被炒起来了，至少也是中段，什么时候风停止不知道，所以我是没有这个能力在中途参与进去，还能全身而退的，所以只能看着。

• 有色，钢铁，煤炭因发改委的发话，政府的指导，股价开始调整，但也不算剧烈，盘尾还收回来不少。关键钢铁，煤炭期货还是继续大涨。所以行情没到结束时。

• 工程机械受原材料大涨，成本提高，一个个的调整很多了，何时是底？

• 时代邻里又大跌，要破发行价了。这一个轮回真是不可思议。上市时物业股稀缺，时代邻里炒到100多倍的PE，但通过不断的收购，业绩也是翻番再翻番式的增长。但现在资金已耗尽，而竞争者又太多，收购也没有那么容易了，并且高价收购的又无法形成协同效应，无法1+1>2，所以这种收购其实意义不是很大。那未来的增长点在哪？管理层业绩指引50%复合增长的底气从哪而来？而招标等的对于时代这种品牌力弱的，难道竞争得过保利等？所以跌得很有道理啊。

三、其它思考

投资组合要建立自已的心理优势，否则总是纠结，心理不安。

这个心理优势，要建立在自已的投资组合一定会是时间的朋友，即只输时间不输钱，虽然短期不可预测，中期也不可预测，但可以等。要等得起，值得等，企业的价值一定是长期向上的，那就不管它短期市场出什么价了。只要算大帐，知道在长远的未来，企业的价值一定会到某个值即可。

如果投资标的不值得等，等不起，那人就总盼着自已的股票短期涨上去，而涨不上去，或者跌的话，人的心态就会失衡，就会做出不理性的决策。